Liegenschaftskosten – werterhaltend oder wertvermehrend?

Bis Ende März muss die Steuererklärung für das Jahr 2019 abgegeben oder eine Fristverlängerung beantragt werden.

Für Liegenschaftsbesitzer lohnt es sich, die Liegenschaftskosten genauer anzusehen und allfällige Investitionen im Voraus zu planen. Denn die entscheidende Frage lautet: Sind die Kosten werterhaltend (so genannte Instandhaltungskosten) und somit steuerlich absetzbar oder wertvermehrend – also erhöhen den Wert der Liegenschaft - und somit für die Einkommensteuererklärung nicht relevant.

Nachfolgend einige Beispiele zur besseren Unterscheidung:

Werterhaltende Investitionen: Ersatz der Heizung, Fassadenrenovation, gewöhnliche Gartenunterhaltsarbeiten, Dachsanierung, etc.
Wertvermehrende Investitionen: Neuanlage eines Gartens, Ausbau des Dachstocks, Anbau eines Wintergartens oder eines Carports, etc.

Was bei selbstbewohnten Liegenschaften ebenfalls nicht zu den werterhaltenden Kosten gezählt werden darf, sind die sogenannten Lebensunterhaltskosten. Darunter fallen Kosten wie Heizöl, Strom, Wasser etc. Zudem sind auch Kosten aufgrund von persönlichem Schönheitsempfinden nicht abziehbar. Wer also zum Beispiel im Bad die 2-jährigen Platten ersetzt, nur weil ihm diese nicht mehr gefallen, wird diese Kosten bei den Steuerbehörden nicht geltend machen können.

Steuern sparen

In den meisten Fällen (vor allem bei grösseren Investitionen) ist es nicht ratsam, alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen, sondern sie auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. So kann die Progression der Einkommenssteuer gebrochen werden, was zu markanten Steuerersparnissen führt. Auch ist es ratsam, kleinere Investitionen zusammen zu legen und im selben Jahr zu machen – um so über die Höhe des Pauschalabzuges zu kommen – anstatt diese auf mehrere Jahre zu verteilen.

Gut dokumentieren

Dokumentieren Sie alle Ihre Aufwendungen. Investitionen, welche als wertvermehrend taxiert werden, können bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden Dies führt zu einer tieferen Steuerbelastung.

Zum Schluss noch dies...

Beachten Sie, dass je nach Kanton die Regelungen bezüglich werterhaltenden oder wertvermehrenden Kosten unterschiedlich sind. Es lohnt sich, vorab die Wegleitung zu studieren oder direkt beim Steueramt nachzufragen.

Im Kanton Schaffhausen können die Eigenheimbesitzer übrigens für jede Steuerperiode frei wählen, ob sie die effektiven Kosten (werterhaltende Kosten) oder eine Pauschale (20% des Eigenmietwertes) abziehen wollen. In anderen Kantonen ist dieser jährliche Wechsel nicht möglich.

Bei Liegenschaften welche im Geschäftsvermögen sind oder vorwiegend geschäftlich genutzt werden, gelten spezielle Richtlinien in Bezug auf die Liegenschaftskosten.

Nun wünschen wir Ihnen viel Spass beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung.

Autor: Jonas Schumacher