Enteignung: Wenn Ihr Haus im Weg steht.

Im Zusammenhang mit einer städtischen Abstimmung ist zur Zeit viel von Enteignung zu lesen. Wir wollen jetzt hier nicht Abstimmungskampf machen, sondern unsere Kunden objektiv informieren.

Vorab einmal zum Begriff: man entzieht jemandem Eigentum. Genau wie bei Entmachtung: da würde man jemandem Macht entziehen etc. In allen zivilisierten Staaten sind das Eigentum und der Schutz des Eigentums verfassungsmässig garantiert. Und wo jemand bei einem anderen ins Eigentum eingreift, da wird es kritisch. Und daher gibt es sehr klare Regeln, wer überhaupt enteignen darf und wie das genau entschädigt wird.

Enteignen darf nur der Staat,

... wobei damit natürlich auch Kantone oder Gemeinden eingeschlossen sind. Und es darf nur enteignet werden, wenn vorab keine andere Regelung gefunden wurde. Aktuell zum Beispiel lesen wir, dass der Vollausbau der A4 von Andelfingen nach Winterthur verzögert wird, weil noch verschiedene Enteignungsverfahren an verschiedenen Instanzen laufen. Und da sehen wir auch die typische Anwendung der Enteignungen: beim Strassenbau oder bei Eisenbahnlinien. Es muss ein starkes öffentliches Interesse vorhanden sein, damit eine Enteignung stattfinden kann.

So müsste das Schritt um Schritt ablaufen:

Bleiben wir bei der A4 als Beispiel. Da werden also zuerst eine neue Strasse oder eine Erweiterung einer Strasse geplant. Dann folgt das sog. Planauflageverfahren wo man Einsprachen machen oder Forderungen eingeben kann. Im folgenden Einigungsverfahren geht man hin und spricht mit den Einsprechern und versucht, sich zu einigen. Oft ist der Einsprecher, zB ein Landwirt, der das nicht mitmacht, weil ihm dadurch Produktionsflächen fehlen und er zB weniger Land hat, um Futter für seine Tiere zu erzeugen. Also wird man versuchen, dem Landwirt Realersatz anzubieten. Also gleichwertiges Land in akzeptabler Nähe. Dann würde nur mehr ein Landabtausch stattfinden müssen, eventuell mit Wertausgleich. Wenn alle Verhandlungen nichts bringen, wird ein Enteignungsverfahren eingeleitet.

Wer macht denn das? Das Bundesamt für Strassen oder der Kanton?

Das wird alles vom Bundesrat bei nationalen Projekten oder vom Regierungsrat im Kanton oder alternativ vom zuständigen Richter orchestriert und ist ein festgelegter Prozess, Schritt um Schritt. Vorab wird die Schätzungskommission eingesetzt, welche alles prüft, vor allem wird nach einer festgelegten Formel der Landwert bestimmt. Daraus folgt dann auch die entsprechende Entschädigung.

Ist es denn so, dass ich bei einer einvernehmlichen Lösung einen besseren Preis erziele als bei einer Enteignung? Oder umgekehrt?

Nein, das ist nicht so. Denn beim Bäuerlichen Bodenrecht sind die Preise sehr stark reguliert und nicht einfach frei verhandelbar.

Sehr oft wird Landwirtschaftsland enteignet, zB für den Strassenbau, wo Entschädigungen bzw. Landpreise stark reguliert sind. Wie ist das denn bei privaten Eigentümern, wo teures Bauland enteignet wird?

Das würde technisch gesehen gleich ablaufen, Schritt um Schritt. Auch da würde die Schätzungskommission eingesetzt und diese würde den aktuellen Verkehrswert für die abzutretenden m2 zu Marktpreisen berechnen. Sollte es jedoch so weit kommen, würde ich raten, dieses Thema auf einvernehmlichem Weg zu lösen. Denkbar ist ja, dass die Abtreter nur die physischen Flächen abtreten, jedoch zB die Ausnützung behalten könnten. Oder dass einvernehmlich zB eine hübsche Gartenmauer ausgehandelt wird oder so. Das könnte der Mehrwert einer Verhandlung sein, gegenüber der Enteignung.

Oft hört man private Hauseigentümer klagen, es komme einer Enteignung gleich, wenn ihr Haus unter Denkmalschutz gestellt würde.

Tatsächlich spricht man da von einer «Materiellen Enteignung», wo man Eigentümer bleibt, jedoch den Nutzen an seiner Sache eingeschränkt wird. Aber auch hier würde man eine Entschädigung erhalten für diese Einschränkungen. Oft ist das allerdings eine finanzielle Unterstützung für die Renovation oder Erhaltung historischer Teile des Hauses und nicht einfach ein Barbetrag.

Zum Schluss: Lesen Sie mal den Art. 26 der Bundesverfassung.

Da heisst es: «Das Eigentum ist gewährleistet». Und: «Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt». Also werte Leser unserer Immo-News: cool bleiben, wenn so etwas droht und idealerweise früh und einvernehmlich nach besseren Lösungen suchen.

Autor: Hans Graf