📢 Kauf trotz knappen Eigenmitteln

Zusammenfassung des Interviews zum Thema „Kauf trotz knappen Eigenmitteln“:

Wie viel Eigenkapital wird für einen Immobilienkauf benötigt?

Bei einem klassischen Immobilienkauf müssen grundsätzlich rund 20 % des Kaufpreises bzw. des Belehnungswertes mit Eigenmitteln finanziert werden.

Dabei gilt:

• mindestens 10 % müssen sogenannte harte Eigenmittel sein
• diese 10 % dürfen beispielsweise nicht aus der 2. Säule stammen
• das Einkommen muss zusätzlich ausreichen, um die langfristige Tragbarkeit der Immobilie sicherzustellen

Die Herausforderung liegt bei vielen Kaufinteressenten deshalb nicht beim Einkommen, sondern beim fehlenden Eigenkapital.

Möglichkeit: Erbvorbezug

Bei einem Erbvorbezug erhalten zukünftige Erben bereits zu Lebzeiten einen Teil ihres späteren Erbes.

Ein typisches Beispiel:
Eltern stellen ihrem Sohn oder ihrer Tochter einen Geldbetrag zur Verfügung, damit dieser für den Kauf eines Eigenheims eingesetzt werden kann.

Der grosse Vorteil:
Ein Erbvorbezug kann von der Bank grundsätzlich als Eigenmittel angerechnet werden.

Dadurch kann eine Immobilienfinanzierung möglich werden, obwohl der Käufer selbst noch nicht genügend Vermögen angespart hat.

Was muss man beim Erbvorbezug beachten?

Ein Erbvorbezug ist nicht einfach nur eine finanzielle Unterstützung. Er kann später Auswirkungen auf die Erbteilung innerhalb der Familie haben.

Besonders wenn mehrere Geschwister vorhanden sind, sollte deshalb klar geregelt werden:

• Wie hoch ist der Erbvorbezug?
• Wie wird dieser später bei der Erbteilung berücksichtigt?
• Welche Vereinbarungen gelten für die übrigen Erben?

Empfehlung:
Den Erbvorbezug schriftlich festhalten und innerhalb der Familie offen darüber sprechen.

Bei grösseren Beträgen lohnt sich zusätzlich eine rechtliche und steuerliche Beratung, um spätere Unklarheiten oder Konflikte zu vermeiden.

Möglichkeit: Schenkung

Eine weitere Möglichkeit ist eine Schenkung.

Dabei übertragen beispielsweise Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten Geld oder Vermögen, ohne dass dieses zurückbezahlt werden muss.

Auch eine Schenkung kann grundsätzlich als Eigenmittel für den Immobilienkauf verwendet werden.

Beispiel:
Eltern schenken ihrem Kind 100'000 Franken, damit dieses die fehlenden Eigenmittel für den Kauf eines Hauses aufbringen kann.

Wichtig ist dabei, dass die Schenkung sauber dokumentiert wird und tatsächlich dem Käufer zur Verfügung steht.

Was ist der Unterschied zwischen Erbvorbezug und Schenkung?

Beide Varianten können helfen, die notwendigen Eigenmittel für einen Immobilienkauf aufzubringen.

Der wesentliche Unterschied liegt in der späteren Behandlung:

Erbvorbezug:
Der Betrag wird als Teil des späteren Erbes betrachtet und kann bei der späteren Erbteilung berücksichtigt werden.

Schenkung:
Der Betrag wird grundsätzlich definitiv übertragen und muss nicht zurückbezahlt werden.

Welche Variante besser ist, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen.

Entscheidend ist vor allem, was innerhalb der Familie gewünscht ist und welche Auswirkungen die Unterstützung später auf die Erbteilung haben soll.

Was muss man bei einer Schenkung steuerlich beachten?

Bei einer Schenkung sollte neben der Finanzierung auch die steuerliche Situation geprüft werden.

In der Schweiz gibt es zwar keine Schenkungssteuer auf Bundesebene, die Regelungen unterscheiden sich jedoch je nach Kanton.

In vielen Kantonen sind beispielsweise:

• Ehegatten
• Kinder
• Enkel
  von der Schenkungssteuer befreit.

Trotzdem sollte die konkrete Situation immer im jeweiligen Kanton geprüft werden.

Möglichkeit: Verkäuferdarlehen

Eine weniger bekannte Möglichkeit ist das sogenannte Verkäuferdarlehen.

Das Prinzip:

• Der Käufer bringt einen Teil des Kaufpreises selbst auf.
• Ein weiterer Teil wird über eine Bankhypothek finanziert.
• Die verbleibende Finanzierungslücke wird durch die Verkäuferschaft gedeckt.

Der Verkäufer erhält diesen Betrag also nicht sofort vollständig, sondern gewährt dem Käufer dafür ein Darlehen.

Der Käufer zahlt dieses Darlehen später zu den vereinbarten Konditionen zurück.

Vereinfacht gesagt wird der Verkäufer damit teilweise selbst zum Kreditgeber.

Welche Bedingungen gelten bei einem Verkäuferdarlehen?

Damit ein Verkäuferdarlehen von der finanzierenden Bank als Eigenmittel anerkannt werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Eine häufige Voraussetzung ist beispielsweise, dass das Verkäuferdarlehen gegenüber der Bankhypothek nachrangig ist.

Deshalb sollte ein solches Modell unbedingt vorab mit der finanzierenden Bank geklärt werden.

Auch die konkreten Vertragsbedingungen müssen sorgfältig geregelt werden:

• Höhe des Darlehens
• Zinssatz
• Laufzeit
• Rückzahlung
• Sicherheiten
• Rang gegenüber der Bankhypothek

Warum sollte ein Verkäufer ein Darlehen gewähren?

Ein Verkäuferdarlehen kommt vor allem dann infrage, wenn beide Parteien ein grosses Interesse am Zustandekommen des Verkaufs haben.

Mögliche Situationen sind beispielsweise:

• Die Parteien kennen sich bereits.
• Die Immobilie befindet sich innerhalb der Familie.
• Verkäufer und Käufer stammen aus dem persönlichen Umfeld.
• Die Verkäuferschaft möchte einen bestimmten Käufer unterstützen.

Für den Verkäufer kann ein Darlehen zudem attraktiv sein, wenn dafür eine Verzinsung vereinbart wird.

Eigenmittel allein reichen für eine Finanzierung nicht aus

Auch wenn ein Erbvorbezug, eine Schenkung oder ein Verkäuferdarlehen die fehlenden Eigenmittel ergänzen kann, muss die Tragbarkeit weiterhin gegeben sein.

Die Bank prüft deshalb nicht nur:
Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?

Sondern auch:
Kann der Käufer die Immobilie langfristig finanziell tragen?

Wenn die laufenden Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen zu hoch sind, kann die Finanzierung trotz ausreichender Eigenmittel schwierig werden.

Ein finanzielles Polster sollte trotzdem erhalten bleiben

Auch wenn zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen, sollte man nicht das gesamte verfügbare Vermögen in die Immobilie investieren.

Es ist wichtig, weiterhin ein finanzielles Polster für Unvorhergesehenes zu behalten.

Denn bei einem Eigenheim können jederzeit zusätzliche Kosten entstehen, beispielsweise für:

• Reparaturen
• Unterhalt
• Renovationen
• unerwartete Ausgaben

Das Ziel sollte deshalb nicht sein, lediglich die 20-Prozent-Hürde zu überwinden, sondern eine langfristig gesunde Finanzierung aufzubauen.

Was sollten Kaufinteressenten mit gutem Einkommen tun?

Wer über ein gutes Einkommen verfügt, aber glaubt, wegen zu wenig Eigenmitteln noch kein Eigenheim kaufen zu können, sollte nicht vorschnell davon ausgehen, dass ein Kauf unmöglich ist.

Es lohnt sich, die persönliche Situation gesamthaft zu analysieren.

Dabei sollte man in dieser Reihenfolge vorgehen:

1. Budget und Tragbarkeit realistisch berechnen.
2. Vorhandene Eigenmittel überprüfen.
3. Mögliche zusätzliche Eigenmittel prüfen.
4. Erst danach alternative Finanzierungsformen wie Erbvorbezug, Schenkung oder Verkäuferdarlehen anschauen.

Kernaussage des Interviews

Zu wenig angesparte Eigenmittel müssen nicht automatisch bedeuten, dass der Traum vom Eigenheim unmöglich ist. Neben dem klassischen Sparkapital können insbesondere Erbvorbezug, Schenkung oder Verkäuferdarlehen Möglichkeiten bieten, die Finanzierung zu ergänzen.

Entscheidend ist jedoch nicht nur, die notwendigen Eigenmittel zusammenzubringen. Die Tragbarkeit muss langfristig gegeben sein, und es sollte weiterhin ein finanzielles Polster für Unvorhergesehenes bestehen.

Der wichtigste Tipp lautet deshalb: Zuerst Budget und Tragbarkeit realistisch prüfen, dann die vorhandenen Eigenmittel analysieren und erst anschliessend nach geeigneten zusätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten suchen.

Autor: Christine Hug