Von Renditegeiern und Immobilienhaien
Bei einem meiner früheren Blogs wurde ich von einem aufmerksamen Leser folgendes gefragt: «Wie hoch soll denn die Rendite bei der Vermietung sein? 1% oder 3 % oder 6.5%? Auf dem Sparbüchlein gibt's ja keine 1%. Warum soll die Miete mehr abwerfen?» Und: «Ist nur eine Frage, die eine gute Antwort erwartet», fügte er hinzu.
Offenbar beschäftigen sich viele mit dieser Frage. Als ich dieser Tage an einer Geburtstagsparty erneut von einem «besorgten» Bürger dieser Stadt darauf angesprochen wurde - der so ganz beiläufig noch alle Immobilieninvestoren als Renditegeier verteufelte und Berufsleute meiner Branche als rücksichtslose Immobilienhaie brandmarkte (ich hatte es leider verpasst, ihn zu fragen, ob er bei der Abstimmung im April 2016 dem Initiativkomitee "für bezahlbaren Wohnraum" angehörte) - so dachte ich, dies hätte einen etwas ausführlicheren Blog verdient.
Auf die Frage, wie hoch denn nun die Rendite sein soll, darauf kann wohl keiner DIE Antwort liefern. Es stellt sich auch immer die Frage, welche Rendite gemeint ist. Brutto, Netto-, Eigenkapitalrendite, etc.? Aber ganz Grundsätzlich sind Renditen eng mit Risiken verbunden. Jede Rendite bildet zu einem grossen Teil deren Risiken ab. In der Regel haben hohe Renditen hohe Risiken und umgekehrt. Somit wäre die Frage schon beinahe beantwortet, aber wohl nicht zufriedenstellend. Also: Der tiefe Zins auf dem Sparbüchlein lässt vermuten, dass das Geld ziemlich mündelsicher angelegt ist. Die Anlageklasse Immobilie ist aber weit komplexer und birgt einige Risiken mehr, die das Sparbüchlein und andere alternative Anlagen nicht bergen. Anleger, die in Immobilien investiert sind, müssen sich also zwangsläufig auch mit dem Begriff Risiko beschäftigen.
Immobilienanlagen unterscheiden sich in mehrerer Hinsicht von anderen Anlageklassen. Immobilien zählen wegen ihrer Heterogenität und ihrer hohen Transaktionskosten zu den sog. illiquiden Anlagen. Die Immobilie ist langlebig, sie ist in der Regel langfristig finanziert und sie ist standortgebunden, eben immobil. Nur schon deshalb sind Immobilien schwieriger handelbar als z.B. Wertschriften, die per Mausklick verkauft und gekauft werden können. Die Immobilie ist auch nicht teilbar, die Stückelungsmöglichkeit wie bei Wertschriften ist nicht gegeben. Zudem bleibt das Kapital lange blockiert, ist also auch immobil bzw. illiquid für u.U. einen längeren Zeitraum. Ferner verursacht die Immobilie einen hohen Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand, welcher weitaus höher ist als bei anderen Anlagen. Der Immobilienbesitzer ist überdies einem Leerstands-/Wiedervermietungsrisiko und dem Bonitätsrisiko der Mieter ausgesetzt. Ausserdem werden Immobilien in der Regel zu einem grossen Teil fremdfinanziert, d.h. es entstehen Verbindlichkeiten ggü. dem Gläubiger. Alle diese Risiken sollen bzw. müssen (!) beim «bösen Renditegeier» in die Rendite eingepreist werden. Welchen nennenswerten Risiken sind die klassischen Sparer mit dem Sparbüchlein ausgesetzt?
Ich bin also dezidiert der Meinung, dass die Komplexität einer Immobilienanlage und die damit verbundenen Risiken einen weitaus höheren Renditeanspruch rechtfertigen müssen.
Um den Bogen zur einleitenden Leserfrage zu schliessen, frage ich, wer in welchem Masse nachteilig davon betroffen ist, wenn Immobilieninvestoren nach Renditen «trächten»? Ist nur eine Frage, die eine gute Antwort erwartet. Bei der Beantwortung dieser Frage darf nicht vergessen werden, dass auch Pensionskassen, die ihren Destinatären zur Rentensicherung verpflichtet sind, am Immobilienmarktgeschehen beteiligt sind.
Autor: Simon Leu