Trilogie, 3. Teil: «Wohnbauinvestition (in Schaffhausen)»
Im 2. Teil dieser Trilogie erwähnte ich, dass in einer lang andauernden Tiefzinsphase, in der wir uns aktuell befinden, die reale Gefahr besteht, dass es zu Überinvestitionen kommen kann. Zu Überinvestitionen kann es kommen, wenn das Angebot, sprich die Bautätigkeit, ausserordentlich stark ausgeweitet wird - oder aber auch am falschen Ort erfolgt.
Werfen wir aber einen Blick in die Vergangenheit - zum Vergleich: Ende der 80er Jahre wurden im Kanton Schaffhausen rund 187 Mio. in den privaten Wohnungsbau (hier nur Neu- oder Umbauten gemeint), investiert. Anfang der 90er Jahre schlitterte die Schweiz in eine grosse Rezession, welche v.a. auch die Schaffhauser Wirtschaft hart traf. Schaffhausen hatte einen schmerzhaften Strukturwandel zu vollziehen mit einer grossen Bevölkerungsstagnation und grossen Arbeitsplatzverlusten. Innert kurzer Zeit wurden in Schaffhausen rund 6'000 Arbeitsplätze vernichtet. Dies führte u.a. dazu, dass in den Folgejahren die Wohnbauinvestitionen sukzessive zurückgefahren wurden. Diese betrugen im Jahre 2002 lediglich noch rund 93 Mio.! Der Wendepunkt war dann 2002/03. Seither haben die Bauinvestitionen in Schaffhausen wieder deutlich zugenommen. Bis ca. 2008, kurz vor der Wirtschaftskrise, kletterten die Bauinvestitionen auf rund 160 Mio. und stagnierten dann während der kurz andauernden Krise auf diesem vergleichsweise hohen Niveau. Einen erneuten erkennbaren Anstieg erfolgte dann bereits Anfang 2010 von rund 160 Mio. bis ins Jahr 2014 mit Rekordinvestitionen von weit über 300 Mio. - nur für den Wohnungsbau!
Wir befinden uns also seit ca. 2002 in einem sog. "Superzyklus". Aber wer oder was ist dafür verantwortlich? Es darf vermutet werden, dass u.a. Dank der Nähe zu Zürich und zum Flughafen und einer aktiven Ansiedlungspolitik (u.a. Dank wirtschaftsfreundlicheren Steuergesetzrevisionen) eine Fokusverschiebung zur wertschöpfungsintensiveren Dienstleistungsindustrie gelang. Die Bevölkerung ist wieder gewachsen und die Immobilienpreise haben wieder angezogen. Grossen Auftrieb erhielt die Wohnungsnachfrage von einem starken Wachstum ab ca. 2005 v.a. mit der sog. «Neuen Zuwanderung». Es kamen dadurch sehr viele gut und hochqualifizierte Leute nach Schaffhausen. Diese benötigten Wohnraum, der aber nur mit etwas Verzögerung ausreichend bereitgestellt werden konnte. Dies führte auch in Schaffhausen kurzweilig zu Knappheitssymptomen, was unweigerlich auch zu Preisanstiegen führte (seit 2005 ca. 3% jährlich).
Mittlerweile aber wurde sehr viel Wohnraum im Kanton Schaffhausen erstellt. Zu viel? Das lässt sich aus heutiger Sicht noch nicht beurteilen. Was wir von Graf & Partner aber aktuell deutlich spüren, ist, dass die «Neue Zuwanderung» im Kanton Schaffhausen eher stagniert; die Bautätigkeit erfolgt nach wie vor auf hohem Niveau; die Leerstände nehmen dadurch zu und der Wettbewerb um neue Mieter und künftige Wohneigentümer verschärft sich zusehends. Um es salopp auf die Preise zu reduzieren, heisst das in der Konsequenz: Die Preise an guten Lagen, sowohl im Mietwohnungsbereich als auch im Wohneigentumsbereich, konsolidieren sich auf diesem hohen Niveau - mit teilw. Tendenz zu Preisrückgängen in eher peripheren Lagen.
Viele befürchten nun, dass die Trendwende bereits eingesetzt hat. Ich wäre mit einer solchen Aussage noch etwas zurückhaltend. Die nahe Zukunft wird es uns wissen lassen.
Autor: Simon Leu