Stockwerkeigentum - Wohnen nach Mass

Eine Eigentumswohnung ist im rechtlichen Sinne Stockwerkeigentum. Stockwerkeigentum ist beliebt. Über eine Million Wohnungen im Stockwerkeigentum gibt es bereits in der Schweiz. Gut 10‘000 bis 15‘000 StWE-Einheiten kommen jährlich hinzu. Gemäss Studien des Immobilienberatungs­unternehmens Wüest & Partner ist in den letzten zehn Jahren Stockwerkeigentum fast doppelt so stark gewachsen, wie der Bestand an Einfamilienhäusern. Mit einem anteilsmässig tiefen Verbrauch an Siedlungsfläche folgt das Stockwerkeigentum der raumplanerischen Forderung nach „Verdichtung nach innen“ in den bestehenden Bauzonen. Eine mit dem Bevölkerungswachstum einhergehende anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und die steigenden Bodenpreise sind weitere Treiber.

Auch der Kanton Schaffhausen hat besonders ab 2012 gewaltig zugelegt. Die Bandbreite der Angebote an Bestandesliegenschaften ist interessant und neue Bauprojekte liegen vor.

Prüft man die Nachfrage, zeigt sich, dass Kleinwohnungen an Bedeutung gewonnen haben: Ein Grund des Booms ist der Trend zu Kleinhaushalten. Singles und Paare ohne Kinder ziehen eine zentrale Stadtwohnung dem Häuschen auf dem Land vor. Dazu kommen die niedrigen Zinsen, die für manche den Traum vom Eigenheim zum Greifen nahe rücken: Und meist ist die Eigentumswohnung die erschwinglichere Wohnform als das Haus.

Zudem kommen die geburtenstarken Jahrgänge ins Pensionsalter. Das Eigenheim passt nicht mehr wirklich zu ihren Bedürfnissen, welche sich von denen der Generation ihrer Eltern oft sehr unterscheidet. Sie sind in der Regel noch sehr unter­nehmungslustig und möchten flexibel und selbstbestimmt ihren neuen Lebensabschnitt angehen.

Was bedeutet der Kauf einer Eigentumswohnung?

Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Beim Kauf erwirbt man das Recht, eine Wohneinheit ausschliesslich zu gebrauchen und innen nach seinen Wünschen auszubauen. Die allgemeinen Teile der Liegenschaft aber stehen allen Miteigentümern zu; sie dürfen ohne deren Zustimmung nicht verändert werden. Die gesetzlichen Grundlagen sind im ZGB (Vereinsrecht, Miteigentum und Stockwerkeigentum) geregelt. Manchmal sorgt die Unterscheidung der Eigentumsverhältnisse für etwas Verwirrung. Deshalb hier etwas detaillierter.

Gemeinschaftliche Teile
Zu den allgemeinen Teilen gehört das Land auf dem die Liegenschaft steht oder das Baurecht. Zudem gehören die elementaren Bauteile wie das Dach, die Fassade, tragende Wände, etc. dazu. Es sind zudem im Wesentlichen die Gebäudeteile, welche das Aussehen und die äussere Gestalt bestimmen. Weshalb Balkone, Haustüren, Laubengänge, Markisen, etc. auch von der StWE-Gemeinschaft mitbestimmt werden. Auch gemeinsame Anlagen und Einrichtungen wie die Zentralheizung, ein Lift, die Allgemeinbeleuchtung, etc. werden dazu gerechnet.

Sonderrecht
Wohnung und weitere Räume, welche in sich abgeschlossen sind, einen über einen eigenen Zugang verfügen und als eine wirtschaftliche Einheit angesehen werden können (zB. auch Garagenbox).

Sondernutzungsrecht
Dazu werden zur Wohnung gehörende Sitzplätze, Balkone, Gartenteile, etc. gezählt, welche im Grunde genommen den gemeinschaftlichen Teilen angehören. Da hier kaum gesetzliche Vorschriften bestehen, ist es ratsam, dass diese ausschliesslichen Nutzungsrechte im Begründungsakt und im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft definiert werden. Es ist hier insbesondere sinnvoll, die Unterhaltskosten dieser Elemente zu regeln.

Eine gut organisierte Stockwerkeigentümergemeinschaft misst Unterhalt und Sanierungen den gebührenden Stellenwert bei, um den Werterhalt der Liegenschaft zu sichern: Hierzu gehört ein angemessen geäufneter Erneuerungsfonds, welcher auch die finanzierende Bank in ihre Bewertung einbeziehen wird.

Lassen Sie sich beraten, welche Dokumente und Voraussetzungen Sie für einen Erwerb einer Eigentumswohnung zwingend brauchen, um Ihnen einen guten Start und eine ungetrübte Zeit in Ihre neue Wohnform zu gewährleisten.

Autor: Patrizia Pellandini