Regulierungswut im historischen Kontext

Steigen die Preise für Immobilien weiter, konsolidieren sich diese oder erleben wir gar einen Marktabschwung?

Mit diesen Fragen beschäftigen sich seit einiger Zeit nicht nur Immobilienexperten, Ökonomen, Volkswirtschaftler, Politiker, sondern auch einfache Bürger und Büetzer in diesem Lande. Die Immobilienpreise entwickelten sich seit der Jahrtausendwende nur in eine Richtung - nach oben. Auch bei uns im Kanton Schaffhausen.

Wie entwickeln sich die Preise in Zukunft? Denkbar sind viele Szenarien, von Preissteigerungen über das erhoffte Soft Landing bis hin zum Szenario eines Marktabschwungs mit u.U. dramatischen Preiskorrekturen.

Auswirkungen diverser politischer Vorstösse und verschiedener Regulierungsmassnahmen der Banken haben die Preisdynamik auf dem Immobilienmarkt schon heute spürbar gedämpft. Nachfolgend ein paar Beispiele (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

1. Juli 2012: Auf Druck der Finma (Finanzmarktaufsicht) führen die Banken für die Finanzierung schärfere Richtlinien ein. Seither dürfen mindestens 10% der eingebrachten Mittel nicht aus der 2. Säule stammen. Oder anders gesagt, mindestens die Hälfte des Eigenkapitalanteils müssen aus «harten» Eigenmitteln beigebracht werden (Guthaben der 3. Säule gelten als Barmittel). Alleine diese Massnahme verunmöglicht einem substanziellen Teil der Nachfrager den Zugang zu Wohneigentum. In einer nicht repräsentativen Umfrage der Hochschule Luzern geht hervor, dass rund 39% aller Vorbezüger, welche vor dem 1. Juli 2012 von den Banken noch eine Finanzierung erhalten haben, heute keine Finanzierung mehr bekommen. Dies entspricht immerhin einem Anteil von rund 12% des gesamten Hypothekarvolumens.

Am 13. Februar 2013 führten die Banken auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank den sog. «antizyklischen Kapitalpuffer» von 1% ein. Mit dieser Massnahme verpflichten sich die Banken, ihr Eigenkapital schrittweise aufzustocken. Im Falle eines Crashs hätten die Banken einen pralleren Eigenmittel-Airbag, der ihre Widerstandsfähigkeit der Kreditrisiken stärkt. Zudem soll mit der Einführung dieses Puffers die Preissteigerungen und das Hypothekarwachstum gedämpft werden. Experten sind sich weitgehend einig, dass diese Massnahme nur einen marginalen Effekt auf das Hypothekarwachstum und die Hypothekarzinssätze hat.

Knapp einen Monat später, am 3. März 2013, haben wir mit grosser Mehrheit der Revision des Raumplanungsgesetzes zugestimmt. Nebst einer geordneten Siedlungsentwicklung soll nur noch so viel Land in Bauzonen umgezont werden, wie notwendig ist und innerhalb von 15 Jahren tatsächlich nachgefragt wird. Hört sich vernünftig an. Aber diesen Bedarf festzulegen wird per se schwierig, weil die Migration schlicht nicht prognostizierbar ist (vgl. aktuelle Flüchtlingsdebatte). Von unserem Baudirektor Reto Dubach war zudem zu vernehmen, dass einzelne Gemeinden im Kanton Schaffhausen zu grosse Bauzonen haben. Diese Gemeinden werden vermutlich ihre überdimensionierten Bauzonen verkleinern oder gar rückzonen müssen. Wie eine solche «materielle Enteignung» konkret abgegolten werden soll, steht noch auf keinem Blatt Papier.

23. Januar 2014: Die Einführung des Kapitalpuffers vom Februar 2013 reichte nicht aus, um das Hypothekarwachstum zu dämpfen, weshalb der Bund - wieder auf Antrag der SNB - die Banken verpflichtete, den Kapitalpuffer von 1% auf 2% zu erhöhen. Ob und wie stark diese Massnahme aber tatsächlich die Entwicklung im Hypothekarmarkt beruhigen wird, muss sich erst noch zeigen.

Am 9. Februar 2014 hat das Stimmvolk der Masseneinwanderungsinitiative (MEI) zugestimmt. Weil man noch nicht genau weiss, wie diese Kontingentierung umgesetzt wird, ist es schwierig eine verlässliche Prognose zu stellen. Weil bisher aber die sogenannten «neuen Zuwanderer», hochqualifizierte Arbeitskräfte, anfänglich Mietwohnungen belegen, wird es v.a. das obere Preissegment des Mietwohnungsmarktes zu spüren bekommen. Zudem zeichnet sich eine Umkehrtendenz ab, was die Qualifikation und die Herkunft der Zuwanderer betrifft. Um es plakativ aber in keinster Weise wertend zu formulieren: "Ludwig und Dave gehen, Pedro und Ahmet kommen".

Im Juni 2014 ist von der obersten Bundesstelle zu vernehmen, dass dieser den Kapitalbezug aus dem obligatorischen Teil der beruflichen Vorsorge ganz verbieten möchte. Mit der Abschaffung dieser Möglichkeit würde das wichtigste Instrument zur Wohneigentumsförderung dahinfallen, was für einen grossen Teil der kaufwilligen Bevölkerung den Zugang zum Wohneigentum de facto verunmöglicht. Zudem stünde ein Verbot im Widerspruch zur Verfassung, welche den Bund zur Förderung von Wohneigentum verpflichtet.

Und nochmals drei regulatorischer Knüppel: Am 1. September 2014 verschärften die Banken erneut die Richtlinien für Immobilienfinanzierungen. Die Frist für die Amortisation der Hypothekarschuld auf 2/3 des Belehnungswerts wird von 20 auf neu 15 Jahre verkürzt. Das Wohnen wird somit künstlich verteuert (zugunsten des Sparens). Als zweite Massnahme werden die Zweiteinkommen grundsätzlich nur angerechnet, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht. Bei verheirateten Paaren ist das normalerweise gegeben, ausser im Falle der Gütertrennung und bei Konkubinatspaaren. Bei Letzteren beiden müsste die Solidarschuldnerschaft mit einem Vertrag belegt werden. Die 3. Regelung betrifft die Bewertung von Immobilien. Um die maximale Belehnung festlegen zu können, wenden die Banken nun das sogenannte Niederstwertprinzip an. Das heisst, dass Banken zwingend den niedrigeren Wert von effektiv bezahltem Kaufpreis und theoretisch berechnetem Marktwert einer Liegenschaft in Betracht ziehen müssen. In der Konsequenz bedeutet das, dass nicht mehr einfach jeder Preis bezahlt und von den Kreditinstituten finanziert wird - es sei denn, der Käufer ist gewillt mehr Eigenkapital einzubringen. Aber wie viele können und möchten das schon? Folglich wird es Verkäufer geben, die ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren müssen.

Die Aufgabe des Euromindestkurses und die Einführung der Negativzinsen haben selbstverständlich auch tiefgreifende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Diese Themen auszuführen würde allerdings den Rahmen sprengen und verdienen einen eigenen Beitrag.

Die hier im historischen Kontext erwähnte Regulierungswut hat bereits, wie einleitend erwähnt, Wirkung gezeigt und wird zweifelsohne das Preiswachstum und die Nachfrage weiter dämpfen. Aus meiner Sicht bewegen wir uns aber auf einem schmalen Grat. Weitere Eingriffe und Marktregulierungen können schnell dazu führen, dass das Pendel der angepeilten sanften Landung umschlägt in einen ungewollten Marktabschwung. Es ist zu hoffen, dass mögliche weitere Regulierungsmassnahmen wohlüberlegt und mit Fingerspitzengefühl umgesetzt werden.

Autor: Simon Leu