Milchbüechlirechnung: Die Realwertmethode für die Bestimmung des Verkehrswertes

Stellen Sie sich vor, Sie gehen in einen Baufachmarkt um eine Bohrmaschine zu kaufen. Sie stehen vor einer breiten Auswahl und entscheiden sich nach einer guten Beratung des Detaillisten und einer kurzen Phase des Abwägens für eine Modell, mit dem Sie glauben, dass dieses den Zweck Ihres Vorhabens erfüllt. Fragen Sie bei dieser Gelegenheit den Verkaufsspezialisten, wie hoch der Einkaufspreis oder gar die Herstellkosten dieser Bohrmaschine waren? Eher nicht. Was bewegt Sie denn dazu eben genau diese Bohrmaschine zu kaufen? Ich unterstelle Ihnen, dass es einerseits eine Budgetfrage ist und andererseits soll es dem gewünschten Nutzen entsprechen und den Zweck erfüllen; nämlich Löcher zu bohren und Schrauben einzudrehen.

Wir wissen aus der Volkswirtschaftslehre, dass ein Gut in aller Regel hergestellt wird und deshalb Kosten verursacht. Und wenn dieses Gut am Markt nachgefragt wird, kann man diesem ganz offensichtlich einen Wert zuschreiben und mit einem Preis etikettieren. Diesem Umstand ist eine gewisse Logik abzugewinnen. Das heisst aber auch, dass Wert, Preis und Kosten unterschiedliche Dinge sind, das ist unlängst bekannt. Worauf möchte ich hinaus?

Die Schätzergilde einerseits und teilweise auch die Gerichte andererseits sind sich uneinig, wenn es darum geht, Immobilienwerte zu bestimmen. Genauer gesagt, ist die Methodenvielfalt, also mit welcher Methode ein Objekt bewertet werden soll, eine ungelöste Streitfrage. Als Beispiel: Welche Methode soll zur Anwendung kommen, wenn es darum geht, ein Einfamilienhaus zu bewerten? Bei dieser Frage herrschen Grabenkämpfe zwischen den Verfechtern der Ertragswertmethode (marktorientierte Methode) und den Vorkämpfern der Realwertmethode (kostenorientierte Methode).

Landläufig besteht die Meinung, man könne die Bestimmung des Verkehrswertes mit einer einfachen, sog. Realwertmethode bewerten. Diese Anwendung ist sehr simpel und deshalb in der Schweiz nach wie vor verbreitet. Der Realwert ist vereinfacht dargestellt die Summe der Erstellungskosten der Baute(n), Umgebungs-/Erschliessungs- und Baunebenkosten, abzüglich der Altersentwertung, zuzüglich dem Landwert. So die Systematik dieser Bewertungsmethode.

Leider haftet dieser Methode einen kapitalen Mangel an. Denn Verkehrswerte sind immer marktbezogene Werte und richten sich nicht nach den Erstellungskosten. Wo bitteschön ist beim Realwert der Marktbezug? Der Realwert orientiert sich nicht, vielleicht mit Ausnahme des "Landwertes", an den Marktpreisen und liefert deshalb marktfremde Resultate. Bei der Realwertmethode werden lediglich Kosten abgebildet. Das ist die eigentliche Disqualifikation des Realwertes. Denn aus Kosten entstehen keine Werte. Der Realwert unterliegt nun mal nicht der Volatilität der allgemeinen Stimmungslage auf dem Immobilienmarkt, der konjunkturellen Entwicklung und dem Zinsniveau. Diese Marktelemente werden bei dieser Bewertungsmethode komplett ausgeblendet.

Die Bewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen aber zwingend solche Marktelemente berücksichtigen. Deshalb werden auch diese Nutzobjekte mit der sog. Ertragswertmethode bewertet. Sie fragen sich vielleicht zurecht, welchen Ertrag ein selbstgenutztes Einfamilienhaus abwirft, es ist ja schliesslich kein Renditeobjekt. Richtig, aber jedes Objekt, das gebraucht und genutzt werden kann, also auch ein Einfamilienhaus, wirft einen Ertrag ab - auch wenn dieser nicht monetärer Natur ist. Man sagt diesem auch geldwerter Nutzen. Der geldwerte Nutzen ist der marktbezogene erzielbare Ertrag. Es ist unerheblich, ob der Ertrag als Mietzins, als geldwerter Nutzen oder als geldwerter Vorteil erzielt wird. Gerade Objekte wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind marktfähige Immobilien. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis, aber ganz bestimmt nicht die Herstellkosten.

Um den Bogen zur einleitenden Fragestellung zu schliessen: Es ist völlig unerheblich, d.h. es interessiert nicht, wie hoch die realen Kosten (Realwert) eines Einfamilienhauses sind oder waren (oder wie hoch die Herstellkosten einer Bohrmaschine waren). Es muss sowohl bei Einfamilienhäusern und Wohnungen als auch bei anderen Gütern ausschliesslich der Nutzwert bestimmt werden. Und das geht nur wenn marktbezogene Elemente berücksichtigt werden. Die Realwertmethode als einfache Milchbüechlirechnung für die Bestimmung des Verkehrswertes liefert bestenfalls auf Zufall hin ein genügendes Resultat.

Wir sind am Markt. Wir bewerten nicht nur nach den Standesregeln des Schweizer Immobilienschätzer-Verbandes SIV, wir sind auch Mitglied.

Autor: Simon Leu