Mal wieder ein Blog, adressiert an Vermieter oder an solche die es werden wollen.

Wie viel bezahlt der Mieter an mögliche Renovationen?

Sie sind im Besitz einer schönen Altstadtwohnung. Ihre langjährigen Mieter bezahlen Ihnen für diese tolle Wohnung CHF 1'250.- Nettomiete. Einzelne Bauteile u.a. die Küche sind in die Jahre gekommen. Die lieben Mieter gelangen nun auch leider in immer kürzer werdenden Abständen an Sie mit diversen Beanstandungen. Abgelöstes Furnier bei den Küchenfronten, der Kühlschrank lässt sich nicht mehr gut schliessen, die zu klein dimensionierten Abläufe sind fortwährend verstopft, die Küchenschubladen sind verzogen und verklemmt und so weiter und so fort. Nett wie Sie sind beschliessen Sie diese längst überfällige Küche zu ersetzen. Die Mieter freuen sich sehr über diesen Bescheid, gefällt es ihnen doch sehr in dieser Wohnung.

Sie haben nun die Offerten des Küchenbauers im Haus. Total CHF 25'000.- für eine neue Küchenkombination. Sie gehen nun davon aus, dass Sie diese Investitionskosten auf den Nettomietzins umlegen und über die Lebensdauer, die bei einer Küche etwa 25 Jahre ist, mit entsprechend höheren Mietzins refinanzieren können. Unter diesen Voraussetzungen würden Sie den Mietern ein um rund CHF 85.- höheren Mietzins verlangen (CHF 25'000.- geteilt durch 300 Monate).

Nach geltender Mietrechtspraxis stimmt diese Berechnung so nicht ganz. Denn die Mietrechtspraxis qualifiziert einen blossen Ersatz einer einfachen Küche mit dem Einbau einer modernen Küche nur 50% als wertvermehrenden Charakter. Die anderen 50% sind dem ordentlichen Unterhalt zuzuordnen. Der ordentliche Unterhalt ist in aller Regel durch die Mietzinszahlungen an den Vermieter abgegolten, so dass der Vermieter den normalen Unterhalt zu bestreiten hat. Soll heissen, dass lediglich der wertvermehrende Anteil auf den Mieter umgelegt werden kann.

Damit Sie den Mietzins um den wertvermehrenden Anteil erhöhen können, sollten Sie diesen Anteil etwa folgendermassen kapitalisieren (nachfolgende Aufstellung nach geltender Mietrechtspraxis):

Ausgangslage:

CHF 12'500.- (50%) entsprechen den anrechenbaren Kosten. Die voraussichtliche Lebensdauer der Küche beträgt 25 Jahre. Die Mietzinserhöhung pro Jahr darf demnach höchstens betragen:

1. Berechnung Abschreibungssatz: 100 / 25 Jahre = 4.0%

2. Berechnung Verzinsung: In der Praxis ist folgende Faustregel zur Berechnung der Mietzinsanpassung tauglich: aktueller Referenzzinssatz + 0.5% geteilt durch 2 (=durchschnittliche Verzinsung), also: (1.5% + 0.5%) / 2 = 1.0%

3. Schliesslich darf noch ein Anteil für den Unterhalt berücksichtigt werden. Die Praxis bewertet diesen Anteil mit max. 1.0%

In der Summe ergibt das einen maximalen Zinssatz von 6.0%. Bei einem wertvermehrenden Investitionsanteil von CHF 12'500.- sind das CHF 750.- pro Jahr, was einem monatlichen Aufschlag von CHF 62.50 entspricht. Somit wäre der neue Nettomietzins CHF 1'312.50 (1'250 + 62.50).

Erachten Sie dies als eine theoretische Anleitung. Mir ist bewusst, dass durchaus die Versuchung bestehen könnte, einen etwas höheren Investitionsanteil auf die Mieter umzuwälzen. Seien Sie sich einfach bewusst, dass die Nachprüfung mit o.e. Faustregel auch relativ einfach von Ihren Mietern vorgenommen werden kann.

Autor: Simon Leu