Immobilien & Steuern - 1. Teil

Vor kurzem sind wieder die grossen Couverts des Steueramtes mit den Steuererklärungen ins Haus geflattert. Diese muss bis Ende März 2018 eingereicht werden. Ausser Sie machen eine Fristverlängerung bis Ende November 2018, dann können Sie die ungeliebte Arbeit noch etwas hinauszögern. Das Thema Steuern betrifft jeden Immobilienbesitzer direkt. Einerseits jährlich bei der Einkommens- & Vermögenssteuer und andererseits bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft.

Einkommen & Vermögen

Als Eigenheimbesitzer muss der sogenannten Eigenmietwert beim Einkommen sowie der Steuerwert der Liegenschaft beim Vermögen deklariert werden. Diese beiden Werte werden vom Amt für Grundstückschätzung festgelegt und von Zeit zu Zeit, so ca. alle 10 Jahre, angepasst. Der Eigenmietwert ist ein Mietwert für eine selbstbenutzte Liegenschaft. Es wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer durch die Nutzung einen Wertzufluss hat und ihn daher versteuern muss. Ähnliche wie bei Erträgen aus Aktien oder anderen Geldanlagen.

Als Vermieter einer Liegenschaft haben Sie zwar keinen Eigenmietwert den Sie versteuern müssen, jedoch hoffentlich Mieterträge. Diese müssen Sie anstelle des Eigenmietwertes eins zu eins deklarieren und somit versteuern.

Mögliche Abzüge

Egal ob Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst bewohnen oder vermieten, Sie können natürlich auch Abzüge im Zusammenhang mit der Liegenschaft geltend machen. Die meisten Liegenschaftenbesitzer haben eine Hypothek und bezahlen darauf Hypothekarzinsen. Diese Zinsen können auf Seite 3 der Steuererklärung in Abzug gebracht werden. Und auch die Hypothek kann auf Seite 4 der Steuererklärung vom Vermögen wieder abgezogen werden.

Auch Unterhalts- und Renovationskosten können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hier dürfen Sie entweder einen Pauschalabzug, welcher im Kanton Schaffhausen zwischen 15 und 25% (hängt vom Alter der Immobilie ab) des Eigenmietwertes oder den Mieterträgen liegt, abziehen oder Sie können die effektiven Kosten in Abzug bringen. Die effektiven Kosten machen aber natürlich nur dann Sinn, wenn diese den Pauschalabzug auch übersteigen. Daher ist es ratsam kleinere Investitionen zusammen zu legen und im selben Jahr zu machen.

Bei grösseren Investitionen hingegen ist es besser die Kosten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen und nicht alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen. So kann die Progression der Einkommenssteuer gebrochen werden, was zu markanten Steuerersparnissen führt

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Entscheiden bei den effektiven Kosten ist, ob es sich um werterhaltende (also so genannte Instandhaltungskosten) oder um wertvermehrende – also Kosten, die den Wert der Liegenschaft erhöhen, handelt. Nur die werterhaltenden Kosten werden bei der Einkommenssteuererklärung von den Steuerbehörden akzeptiert. Das Wort werterhaltend sagt ja schon viel aus, die Kosten dürfen den Wert des Hauses nicht erhöhen, sondern sollen den Wert der Liegenschaft erhalten. Wenn Sie also zum Beispiel Ihre 25-jährige Küche durch einen neue Küche ersetzen, kann zumindest ein Teil davon in Abzug gebracht werden. Es kommt natürlich auch darauf an, was für eine Küche Sie neu einbauen. Wenn die neue Küche viel hochwertiger ist als die Alte, neu zum Beispiel zusätzlich einen Steamer hat und zudem viel Grösser ist, dann werden Sie nicht die gesamten Kosten in Abzug bringen können. Sie sehen, die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten ist nicht immer ganz einfach zu ziehen. Weitere Beispiele von werterhaltenen Kosten sind Fassadenrenovation, gewöhnliche Gartenunterhaltsarbeiten oder eine Dachsanierung.

Was nicht zu den werterhaltenden Kosten gezählt werden darf, sind die sogenannten Lebensunterhaltskosten. Darunter fallen Kosten wie Heizöl, Strom, Wasser etc. Zudem sind auch Kosten aufgrund von persönlichem Schönheitsempfinden nicht abziehbar. Wer also zum Beispiel im Bad die 2-jährigen Platten ersetzt, nur weil ihm diese nicht mehr gefallen, wird diese Kosten bei den Steuerbehörden nicht geltend machen können.

Im zweiten Teil zum Thema Immobilien & Steuern in ca. 3 Wochen gehen wir näher auf das Thema wertvermehrende Kosten, Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Grundstückgewinnsteuer ein.

Autor: Jonas Schumacher