«Ich werde Vermieter - ich kann das»

Im heutigen Tiefzinsumfeld wird es immer schwieriger sein Geld gewinnbringend anzulegen. Viele Banken haben die Zinsen auf dem Sparkonto praktisch auf null gesetzt und den Grosskunden gar Negativzinsen auferlegt. Das heisst, die Sparer werden seit Jahren meuchlings um Renditen auf ihren Ersparnissen gebracht.

Dies veranlasste in der Vergangenheit viele Privatpersonen zum Kauf einer Eigentumswohnung mit dem Zweck, diese als Kapitalanlage zu halten und an Dritte zu vermieten. Der Wohnungseigentümer schlüpft also in die Rolle des privaten Vermieters. Nachfolgend ein paar nützliche Tipps für den Hobby-Vermieter.

Abschluss Mietvertrag

Das Mietrecht bzw. das Obligationenrecht sieht für den Abschluss des Mietvertrages keine besondere Form vor. Das bedeutet, dass ein Mietverhältnis auch mündlich abgeschlossen werden kann oder durch sog. konkludentes Verhalten (wenn beispielsweise ein befristetes Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt wird). Grundsätzlich gilt: Ein verbindlicher Mietvertrag gilt als zustandegekommen, wenn sich die Parteien über das Mietobjekt und den Mietpreis einig werden.

Tipp für Sie als Vermieter: Aus Beweisgründen sollten Sie einen Mietvertrag immer schriftlich abschliessen.

Mieterkaution

Im Mietvertrag wird in der Regel ein Mietzinsdepot, auch Mietkaution genannt, vereinbart. Sie als Vermieter sollten aus verschiedenen Gründen ein Mietzinsdepot verlangen. Am Ende des Mietverhältnisses könnte ein Mietzins-Ausstand bestehen, oder der Mieter gibt die Mietsache im beschädigten Zustand zurück. In solchen Situationen können Sie als Vermieter froh sein, wenn eine solche Sicherheit besteht. Bei Wohnräumen darf die Mietkaution nicht höher als drei Monatsmieten betragen. Das Depot muss auf ein Mietzinskautionskonto einbezahlt werden, das ausschliesslich auf den Namen des Mieters lautet.

Tipp für Sie als Vermieter: Vereinbaren Sie zwingend mit ihrem Mieter ein Mietzinsdepot. Das Mietzinsdepot sollte spätestens am Tag des Mietantritts, bzw. bei Schlüsselübergabe überwiesen werden.

Antritts-/Übernahmeprotokoll

Bei der Wohnungsabnahme/-übergabe sollten Sie als Vermieter ein Protokoll erstellen und allfällige Mängel und Beschädigungen aufnehmen. Der Mieter haftet aber nur für den übermässigen Gebrauch der Mietsache. Benutzt der Mieter das Mietobjekt vertragsgemäss, so hat der Mieter den ordentlichen Gebrauch mit dem Mietzinses abgegolten. Ob eine übermässige Abnutzung vorliegt, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Tipp für Sie als Vermieter: Erstellen Sie zwingend ein Protokoll, denn die Beweislast liegt bei Ihnen als Vermieter.

Heiz-/Nebenkosten

Nebenkosten sind Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietwohnung zusammenhängen, wie Heiz- und Warmwasserkosten. Dazu gehören auch Kosten für den Hauswart, Schneeräumung, Gartenpflege, Gebühren für Kehricht, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom im Treppenhaus und Waschküche, und TV-Gebühren.

Tipp für Sie als Vermieter: Weisen Sie im Mietvertrag sämtliche Heiz- und Nebenkostenpositionen aus, denn der Mieter ist nur verpflichtet, die im Vertrag erwähnten Nebenkosten zu bezahlen; alle anderen Kosten wären sonst in der Nettomiete inkludiert.

Wohnungsschlüssel

Mit der Vermietung überlassen Sie als Vermieter dem Mieter die Wohnung zum alleinigen Gebrauch. Viele private Vermieter behalten jedoch «für alle Fälle» einen Schlüssel zurück. Achtung: Dies ist nicht erlaubt, es sei denn, der Mieter willigt dazu ein. Mit einem heimlichen Zugang zur Wohnung würden Sie sich des Hausfriedensbruchs strafbar machen.

Tipp für Sie als Vermieter: Händigen Sie immer jeweils sämtliche Schlüssel an die Mieter aus. Der Mieter könnte auf die Herausgabe aller Schlüssel bestehen. Andernfalls kann er eigenmächtig die Schlüsselzylinder auswechseln.

Kündigung durch Mieter und Vermieter

Für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter genügt einfache Schriftlichkeit, d.h. ein unterschriebener Brief reicht (Fax oder eMail genügen nicht). Sie als Vermieter müssen hingegen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen. Bei Ehe- bzw. gleichgeschlechtlichen Paaren muss die Kündigung beiden Parteien mit separater Post zugeschickt werden.

Tipp für Sie als Vermieter: Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen wollen, halten Sie sich an diese strenge Formvorschrift der Kündigung. Eine Missachtung dieser Formvorschrift hat die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Kündigung per Einschreiben zuzustellen. Bei einer Kündigung des Mieters achten Sie darauf dass sämtliche Mitmieter die Kündigung unterzeichnet haben. Bei der Kündigung einer Familienwohnung (bewohnt von Ehepaar oder von gleichgeschlechtlichem Paar), müssen in jedem Fall beide Parteien unterzeichnet haben. Dies sogar dann, wenn nur ein Partner den Mietvertrag unterschrieben hat.

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Autor: Simon Leu