Fallstrick der Grundstückgewinnsteuer
Wenn ein Grundstück gekauft und zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkauft wird, kann daraus ein Wertzuwachs entstehen. Dieser Wertzuwachs wird in allen Kantonen nach einem realisierten Verkauf erfasst und besteuert. Es wird derjenige (Rein-)Gewinn besteuert, der bei einer Handänderung der Immobilie realisiert wird. Dieser Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anlagepreis (Erwerbspreis und wertvermehrenden Investitionen) und dem Verkaufspreis. Für die Steuerberechnung spielt auch die Besitzdauer eine wichtige Rolle; kurze Besitzdauer = hohe Besteuerung, lange Besitzdauer = niedrige Besteuerung. Handelt es sich um eine sehr kurze Besitzdauer, dann erfolgt ein «Spekulationszuschlag» zum Normaltarif. Einen maximalen Rabatt von 60% erhält die Verkäuferschaft, wenn diese die Liegenschaft länger als 17 Jahre besessen hat. Damit soll vor allem dem Umstand Rechnung getragen werden, dass Gewinne, die nach langer Besitzdauer anfallen, oft zu einem guten Teil auf die Geldentwertung (Inflation) zurückzuführen sind. Im Kanton Schaffhausen werden Grundstückgewinne von unter CHF 5'000.- nicht besteuert.
Zur Illustration zwei einfache Berechnungsbeispiele:
- Lange Besitzdauer: B. Ankrott verkauft sein Einfamilienhaus, welches während 20 Jahren in seinem Eigentum war und realisiert nach allen Unkosten einen steuerbaren Gewinn von CHF 100'000.-. Der Normaltarif in diesem Fall liegt bei 15 %; dies ergibt, multipliziert mit dem Steuerfuss (Kanton 115 %, Gemeinde Schaffhausen 97 %) einen Steuerbetrag von CHF 31'800.-. Aufgrund der langjährigen Besitzdauer reduziert sich der Steuerbetrag um die maximal möglichen 60 %, was schlussendlich zur effektiv zu bezahlenden Grundstückgewinnsteuer von CHF 12'720.- führt.
- Kurze Besitzdauer: S. Pekulant ersteigert sich auf der Gant 2'000 m2 Bauland in Schaffhausen für lediglich CHF 600'000.-. Zwei Jahre später veräussert er das Bauland und realisiert einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 200'000.-. Die einfache Steuer beträgt CHF 30'000.- und ergibt, multipliziert mit dem Steuerfuss (115 % und 97 %) einen Steuerbetrag von CHF 63'600.-. Die kurze Haltedauer verpflichtet S. Pekulant nun zusätzlich zur normalen Steuer einen Aufschlag ("Spekulationszuschlag") von 30 % zu bezahlen, was im Endeffekt zu einer Grundstückgewinnsteuer von total CHF 82'680.- führt.
Nette Summen, die an den Fiskus zu bezahlen sind. Aber gibt’s da nicht die Möglichkeit eines Steueraufschubes? Ja, die gibt es. Für einen Steueraufschub müssen allerdings diverse Voraussetzungen erfüllt sein. Die zentrale Bedingung für einen Aufschub ist, dass die Investition in die neue Liegenschaft höher ist als die Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen). Die Reinvestition in das Ersatzobjekt muss innerhalb von drei Jahren erfolgen und muss zwingend selbst bewohnt werden. Aufgeschoben ist aber nicht aufgehoben. Die Steuerfälligkeit wird nur bis zu dem Zeitpunkt vertagt, also aufgeschoben, zu dem die Ersatzliegenschaft (zweite, dritte Immobilie) ohne weitere Ersatzbeschaffung veräussert wird. Dies kann durchaus erst nach zwanzig oder mehr Jahren der Fall sein.
So viel zur kopflastigen Theorie. Nun zur kopfzerbrechenden Praxis.
Von Gesetzes wegen ist die veräussernde Partei zur Bezahlung dieser Grundstückgewinnsteuer verpflichtet. Kein Problem. Im notariell beglaubigten Kaufvertrag ist ja die Bestimmung mit etwa folgendem Wortlaut integriert: «Eine aus diesem Geschäft sich ergebende Grundstückgewinnsteuer hat der Verkäufer zu bezahlen». Also alles geregelt. Pustekuchen! Damit ist es nicht getan. Wenn die Verkäuferschaft eben nicht bezahlt (Motive gäbe es genug), wer bezahlt dann die Grundstückgewinnsteuer? Ziemlich einfach aber mit u.U. folgeschweren Konsequenzen: Die Steuergesetzgebung macht es den Kantonen und Gemeinde einfach, indem das jeweilige Grundstück, und somit der neue Eigentümer für die offene Forderung haftet. Das bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers letzten Endes der Käufer zur Kasse gebeten wird.
Welche Absicherungsmöglichkeiten bieten sich hier an sowohl für den Käufer aber auch für den Verkäufer? Sprechen Sie mit uns. Gerne zeigen wir Ihnen den sicheren Weg auf.
Autor: Simon Leu