Ein Immobilienblog für private Immobilienanleger oder für solche, die kurz davor stehen es zu werden.

Letzte Woche bekam ich einen Anruf von Herrn Stutz (Name geändert). Herr Stutz wollte sich bei uns in der Kartei Listen lassen, weil er auf der Suche nach einer geeigneten Anlagemöglichkeit ist. Auf meine Frage, was er denn genau suche, antwortete er sehr bestimmt: "Ein Mehrfamilienhaus mit mindestens 4 Wohnungen und mindestens 5% Bruttorendite."

Solche Anrufe von privaten Anlegern bekommen wir sehr oft. Erstaunlich hierbei ist auch immer die sehr konkret genannte Renditepräferenz, die wir zu hören bekommen. In den überwiegenden Fällen wird uns nämlich die Bruttorendite als Kerngrösse genannt. Dies wiederum erstaunt nicht, wird doch in Immobilieninseraten die Bruttorendite immer fett, unterstrichen oder mit einem dahinter gesetzten ! gut sichtbar gemacht, oftmals auch schon im Titel der Anzeige. Es wird schon fast suggeriert, dass die Bruttorendite DIE Kennzahl ist in der Kaufentscheidung der Immobilienanleger. Aber warum hat die Bruttorendite einen derart hohen Stellenwert? Sie ist populärste Kennzahl, weil sie die am einfachsten zu berechnende ist und dem Laien eine schnelle Grobbeurteilung (!) der Liegenschaft ermöglicht. Die Bruttorendite errechnet sich aus dem jährlichen Mietertrag (ohne Nebenkosten) geteilt durch die Anlagekosten.

Manche Erstanleger überschätzen allerdings die Bedeutung dieser Kennzahl. Die Krux bei einer isolierten Betrachtung der Bruttorendite liegt darin, dass dieser Kerngrösse keine signifikante Aussagekraft über den aktuellen Zustand und den Erneuerungsbedarf der Liegenschaft anhaftet. Zudem, und das ist entscheidend, eine Immobilie generiert nicht nur Erträge, sie verursacht auch Kosten, die in der Bruttorendite nicht abgebildet werden.

Ein professioneller Investor ermittelt in einem ersten Schritt die sog. Nettorendite, indem er von den Bruttomieterträgen (Mieterträge ohne Nebenkosten) sämtliche Kosten, wie z.B. Betriebs- und Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko und Rückstellungen abzieht. Dieser resultierende Nettoertrag setzt der Investor dann ins Verhältnis zu den Anlagekosten, mit dem Ergebnis der Nettorendite. Im Vergleich zur Bruttorendite ist die Nettorendite definitiv der bessere Gradmesser. D.h. für eine gute und aussagekräftige Entscheidungsgrundlage beim Kauf von Renditeliegenschaften ist die Ermittlung der Nettorendite zwingend angezeigt.

Selbstverständlich müssen für einen definitiven Kaufentscheid eines solchen Investments noch weitere Grundlagen erarbeitet werden. Auch in solchen Angelegenheiten helfen wir Ihnen gerne dabei.

Autor: Simon Leu