📢 Erneuerungsfonds bei Eigentumswohnungen: ist das noch zeitgemäss?

Was ist ein Erneuerungsfonds, Hans?

Kurz gesagt ist das ein Fonds, also ein Sparkonto, in den alle Stockwerkeigentümer einzahlen müssen, damit künftige Sanierungen oder Reparaturen am Haus bezahlt werden können. Spare in der Zeit, dann hast Du in der Not, heisst ein Sprichwort unserer Eltern. Folglich eine Verpflichtung zum Sparen – grundsätzlich eine gute Sache.

Muss jede:r Eigentümer:in einer Eigentumswohnung gleich viel in den Fonds einbezahlen?

Nein, jede:r bezahlt gemäss Wertquote, das heisst diejenigen mit einer grossen Wohnung zahlen mehr als jene mit einer kleinen Wohnung. Das ist von Gesetzes wegen so vorgesehen und wird in einem Reglement festgehalten. In diesem Reglement steht dann unter anderem, wie viel man pro Jahr einbezahlt hat und meist steht noch, wie hoch der Betrag ist, den man spart. Häufig sehe ich einen Prozentsatz vom Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft stehen. Etwa, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bis 3 % des Gebäudeversicherungswertes sparen will.

So weit, so gut. Was ist daran nicht mehr zeitgemäss?

Das liegt auf der Hand: Wenn die Gebäude einer Stockwerkeigentümergemeinschaft z. B. einen Gebäudeversicherungswert von 10 Mio. Franken aufweisen, hört man bei 300'000 Franken mit dem Sparen auf, denn gemäss Reglement reicht das ja. Dreihunderttausend sind eine ansehnliche Summe, gäbe es nicht die beiden folgenden Punkte, die da wären …

… erstens sind sehr viele Gebäude nicht mehr zum Neuwert versichert, sondern zum Zeitwert. Man ist dann auch noch stolz darauf, ein paar Franken Prämien pro Jahr zu sparen. Weil der Gebäudeversicherungswert einen glauben lässt, dass man diesen Betrag bekäme, wenn das Haus einen Totalschaden erleiden würde, z. B. bei einem Brand. Was den Zeitwert betrifft, stünde einem noch weniger zu.

Zweitens gibt es seit Jahren eine Bauteuerung, aktuell eine sehr grosse. Für das Praxisbeispiel heisst das, erlitte unser Haus einen Totalschaden und das Gebäude müsste neu erstellt werden, dann würde das Geld, das wir von unserer Versicherung erhielten, nicht einmal mehr für ein halbes Haus reichen.

Folglich müssten die Stockwerkeigentümer tief in ihre eigene Tasche greifen, um die Differenz zu begleichen. Ich vermute, nicht viele können sich das leisten: Die Hypotheken müssen ja weiterhin bedient und Ersatzwohnungen bezahlt werden.

Verstehe ich das richtig? Bei einem solchen Fall wäre die Eigentumswohnung futsch!

Das ist zwar etwas krass ausgedrückt, aber ja, dies bringt es auf den Punkt. Nicht nur jahrelang zu wenig gespart, sondern auch die Versicherungsprämie aus falschem Ehrgeiz tief gehalten, dann trifft schon mal solch ein Worst-Case-Szenario ein. Dafür braucht es nicht einmal einen Totalschaden, es reicht schon, wenn grosse Renovationen wie energetische Sanierungen anstehen: richtige Zeitbomben sind das.

Da kann einem ja angst und bange werden, was für Horrorszenarien bei zu geringem Pegelstand im Erneuerungsfonds entstehen können. Was können wir dagegen tun, Hans?

Folgendes: Unser Team von Graf & Partner Immobilien hat über die Jahre eine breite Palette an Erfahrungen mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen gesammelt und dabei Einblick erhalten in mannigfache Reglemente und deren individuelle Vorschriften für den Erneuerungsfonds.

Beinahe immer wird viel zu wenig gespart. Denn steht wie im obigen Praxisbeispiel der Ersatz der alten Ölheizung an, kann das nie und nimmer aus dem Erneuerungsfonds beglichen werden, weil neue Vorschriften gelten und zahlreiche harte Gesetze zu diesem Thema noch kommen.

Ein Beispiel hierzu: Eine Ölheizung kann nicht einfach so durch eine Wärmepumpe ersetzt werden. Das gesamte Gebäude muss umfassend gedämmt werden – wie Dach, Fassade, Fenster, Türen plus Fotovoltaik aufs Dach. Da reichen die gesparten 300'000 Franken nicht, denn schnell kommt ein Betrag von 1.5 Mio. Franken zusammen, in Worten eineinhalb Millionen Franken.

Wow! Gut zu wissen. Es würden also rund 1.2 Mio. fehlen. Was ist zu tun?

Die Stockwerkeigentümer müssten, entsprechend ihren Wertquoten, Geld einschiessen. Sollten sie nicht in bar darüber verfügen, dann die Hypothek erhöhen. Ist dies nicht möglich, versuchen, die Wohnung (mit den Schulden bei der Stockwerkeigentümerschaft) zu verkaufen. Eine schwierige Entscheidung, denn solch ein Schritt kann die gesamte finanzielle Lebensplanung gefährden.

Jetzt wird’s düster! Gib uns deinen Rat, Hans?

Ich rate dringend, vor dem Kauf das Reglement genau durchzulesen und zu prüfen, wie gross der Fonds ist. Auch die Protokolle der letzten Versammlungen: Sind vielleicht grosse Investitionen geplant? Bei einer neuen Eigentumswohnung das Reglement anfordern und prüfen, wie viel im Fonds gespart werden soll. Denn wie zuvor erwähnt, auf längere Sicht lohnt es sich nie, nur das Nötigste zu sparen. Da beisst sich die Katze in den Schwanz.

Das schmerzt! Wäre es sinnvoll, das Reglement anzupassen und danach mehr zu sparen?

Natürlich wäre es sinnvoll, ich empfehle dies auch dringend. Leider zeigt sich da ein weiteres Problem, weil es für Änderungen solcher Art meist das absolute Mehr an der Versammlung braucht, scheitert dieses Anliegen überwiegend. Es gibt zu viele Stockwerkeigentümer:innen, welche für dieses Thema zu kurzsichtig sind und diesen Punkt der Traktandenliste gerne pendent lassen.

Oder man hofft, dass unsere Parlamentarier in Bern eines Tages die Gesetzesartikel für das Stockwerkeigentum von 1965 auf den neusten Stand bringen werden.

Autor: Hans Graf / ico