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Im (ersten Teil)(</blog/2018/Immobilien & Steuern - 1. Teil.php>) zum Thema Immobilien & Steuern vor ca. 2 Wochen haben wir uns mit dem Eigenmietwert, dem Steuerwert und den werterhaltenden Kosten beschäftigt. Heute gehen wir näher auf das Thema wertvermehrende Kosten, die Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Grundstückgewinnsteuer ein.

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Wie im (ersten Teil)(</blog/2018/Immobilien & Steuern - 1. Teil.php>) erwähnt, ist bei den effektiven Kosten entscheidend, ob es sich um werterhaltende (also so genannte Instandhaltungskosten) oder um wertvermehrende – also Kosten, die den Wert der Liegenschaft erhöhen, handelt. Nur die werterhaltenden Kosten sind für die Einkommenssteuererklärung relevant. Doch was geschieht mit den wertvermehrenden Kosten?

Als wertvermehrende Kosten gelten zum Beispiel ein Ausbau des Dachstockes, ein Anbau eines Wintergartens oder die Erstellung eines Caportes. Diese Kosten können bei der Einkommenssteuer nicht berücksichtigt werden. Sollten Sie die Liegenschaft allerdings einmal verkaufen, können diese Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden.

Je nach Kanton kann die Regelungen bezüglich werterhaltenden oder wertvermehrenden Kosten unterschiedlich sein. Es lohnt sich vorab die Wegleitung der Steuerbehörden zu studieren oder direkt beim Steueramt nachzufragen.

Gibt es weitere Abzugsmöglickeiten bei der Einkommenssteuer?

Ja. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann im Kanton Schaffhausen ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann entstehen, wenn Sie noch eine laufende Hypothek haben und Ihre Liegenschaft verkaufen. Falls Sie in einem solchen Fall die Hypothek auf keine neue Liegenschaft übertragen oder diese an den Käufer weiter geben können, wird sich die Bank bei Ihnen melden. Denn sie verzichtet nicht einfach auf die ihr zustehenden Zinsen und stellt diese in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Bei der Direkten Bundessteuer ist die Vorfälligkeitsenschädigung leider nicht abzugsfähig. Auch in anderen Kantonen kann es sein, dass die Vorfälligkeitsenschädigung nicht oder nur teilweise akzeptiert wird.

Grundstückgewinnsteuer

Wer ein Haus kauft und zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkauft, kann daraus einen Gewinn erzielen. Dieser Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anlagepreis (Erwerbspreis und wertvermehrenden Investitionen) und dem Verkaufspreis. Auch die Besitzdauer spielt für die Steuerberhörden für die Berechnung eine wichtige Rolle. Eine kurze Besitzdauer ergibt eine hohe, eine lange Besitzdauer eine niedrige Besteuerung. Übrigens: Im Kanton Schaffhausen werden Grundstückgewinne von unter CHF 5'000.- nicht besteuert.

Rechnungen aufbewahren

Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechnungen im Zusammenhang mit Ihrer Liegenschaft aufbewahren. Legen Sie sich einen Ordner für alle werterhaltenden und einen Ordner für alle wertvermehrenden Rechnungen an. Wenn Sie nämlich Kosten gelten machen wollen, müssen Sie dem Steueramt zusammen mit der Einkommenssteuererklärung oder der Grundstückgewinnsteuer Kopien der Rechnungen einreichen.

Nun wünsche ich Ihnen viel Spass beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung…

Autor: Jonas Schumacher