"Ich als Hauseigentümer und Vermieter suche meine Mieter selber aus!"
Ist das in jedem Fall so? Wie verhält es sich, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung untervermietet?
Gleich vorab: Die Untermiete ist per Gesetz erlaubt. In der Schweiz ist die Untermiete gemäss Art. 262 des Obligationenrechts (OR) seit 1990 erlaubt. Mit Zustimmung des Vermieters kann das Mietobjekt ganz oder teilweise untervermietet werden. So steht‘s im Obligationenrecht.
Sie als Vermieter können diese Zustimmung grundsätzlich nur in drei Fällen verweigern:
- Wenn der Mieter sich weigert, Ihnen als Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben
- Wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich mit dem Hauptmietvertrag missbräuchlich sind (der Hauptmieter verdient an der Untermiete)
- Wenn Ihnen als Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (z.B. Zweckentfremdung des Mietobjekts).
Fehlt es an einem der oben erwähnten Gründe, so können Sie als Vermieter die Untermiete nicht verhindern.
Das Untermietverhältnis hält sehr viele Tücken bereit. Vor allem aber auch für den Hauptmieter der nun zum Vermieter wird. Welche Rechte und Pflichten hat ein Untermieter? Wer haftet wem? Wie verhält es sich, wenn der Untermieter mit der Mietzinszahlung im Verzug ist? Steht eine Mietzinserhöhung an, muss dann der Hauptmieter dem Untermieter die Mietzinserhöhung ebenfalls mit dem amtlichen Formular anzeigen? Wie sind die Kündigungsfristen im Untermietvertrag? Wie lange dauert ein Untermietverhältnis?
Spätestens dann, wenn Ihr Mieter bei Ihnen die Zustimmung für einen Untermieter einholt, werden Sie sich mit solchen Themen konfrontiert sehen. Auch in solchen Fällen stehen wir Ihnen in beratender Funktion zur Seite.
Autor: Simon Leu