Was treibt den (Schaffhauser) Wohnimmobilienmarkt an?
Hier gibt es verschiedene Treiber. In meiner Blog-Trilogie versuche ich ein paar Indikatoren zu benennen, die mitunter spürbare Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt ausüben. Ich befasse mich also in diesem Mehrteiler-Blog mit folgenden Themen:
Heute, Teil 1: Demographische Entwicklung und gesellschaftliche Trends
Teil 2: Zinsentwicklung
Teil 3: Wohnbauinvestition (in Schaffhausen)
Teil 1: Demographische Entwicklung und gesellschaftliche Trends
Unter diesem Titel gilt es vor allem die Indikationsgrössen des Bevölkerungswachstums und die der Migration, die Veränderung der Haushaltgrössen und die Veränderung des Wohnflächenkonsums im Fokus zu behalten.
Wir wissen alle, dass sich die Bevölkerung in der Vergangenheit positiv entwickelt hat. Mit positiv ist hier lediglich das Vorzeichen, also die absolute Zunahme und nicht die Qualität der Bevölkerungsentwicklung gemeint.
Die Schweiz, v.a. aber auch der Kanton Schaffhausen, ist aufgrund der wirtschaftlichen Stagnation zwischen 1985 und 2005 auf eine moderate Zuwanderung angewiesen. Schaut man die Zahlen von 1990 bis heute an, so hat sich in Schaffhausen die Bevölkerung um rund 10%, von ca., 72'100 auf ca. 79'800 (Dez. 2015) entwickelt. Spannend hierbei ist vor allem die Tatsache, dass sich der Schaffhauser bzw. der Schweizer regressiv entwickelt, d.h. er schafft sich quasi selbst ab. Erlauben Sie mir hier folgende Klammerbemerkung: (Damit die Bevölkerung mindestens konstant bleibt, müsste eine Frau in ihrem Leben mindestens 2.1 Kinder gebären (Fertilität). Sie ersetzt damit sich selbst und ihren Partner. Hinzu kommt noch ein "Risikozuschlag" für Kinder, die sich später nicht selbst fortpflanzen oder gar vorher versterben. Tatsache ist aber, dass die Schweizerin heute noch rund 1.4 Kinder auf die Welt bringt. Bei den Ausländern ist der Faktor immerhin noch bei ca. 1.9.) Der Schaffhauser hat sich also in den letzten 25 Jahren, um es in absoluten Zahlen auszudrücken, um knapp 800 Personen abgeschafft. Der Anteil der Ausländer hingegen hat im gleichen Zeitraum in Schaffhausen um etwas mehr als 8000 Personen zugenommen.
Es versteht sich von selbst, dass wenn sich die Bevölkerung positiv, v.a. über die Zuwanderung entwickelt, dies auch spürbare Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt hat; speziell auch auf die Wohnbautätigkeit. Lesen Sie mehr dazu im 3. Teil dieser Trilogie.
Weitere Trends, wie oben erwähnt, sind u.a. der Wandel der Haushaltgrössen und die Veränderung des Flächenkonsums pro Kopf: Die Bevölkerung wird immer individueller, flexibler und mobiler. Individualität ist das Credo unserer Zeit. Vielleicht kann man sagen, dass dies eine Folge des gestiegenen Wohlstandes ist. Aber die Folgen dadurch sind nicht zu unterschätzen. Beispielsweise hat dies einen Effekt auf die Familienplanung. Die typische Familie nimmt mehr und mehr ab, wodurch zwangsläufig neue Wohntypen entstehen, nämlich in Form von Klein- und Kleinsthaushalten. Diese wiederum beanspruchen tendenziell mehr Fläche pro Kopf. Hinzu kommt die Überalterung der Bevölkerung (gerade auch in Schaffhausen). Denn ein grosser Teil dieser Klein- und Singlehaushalte bestehen aus Seniorenhaushalte, die alleine oder im besten Fall noch mit Partner in ihren viel zu grossen familiengerechten Wohnungen und Häusern verbleiben. Man sagt dem auch Remanenzeffekt. Und dieser Effekt treibt natürlich die Statistik des Flächenkonsums pro Kopf deutlich nach oben.
Zusammengefasst: Sowohl die Zuwanderung(*) als auch der permanente Rückgang der Haushaltsgrössen zu mehr Einzelhaushalte und der weiter bestehende Remanenzeffekt (das Verbleiben in der Wohnung) werden vermutlich dazu führen, dass künftig die Nachfrage nach zusätzlicher Wohnfläche weiter ansteigen wird.
(*) Im Kontext der Masseneinwanderungsinitiative (MEI) gilt es abzuwarten, wie diese effektiv umgesetzt wird. Aber ganz unabhängig der Umsetzung: Der Mietwohnungsmarkt wird die Folgen als erstes zu spüren bekommen.
Lesen Sie in ca. 4 Wochen den Teil 2 dieser Trilogie: Zinsentwicklung
Autor: Simon Leu